主城商业地产投资“异军突起”。重庆统计局数据显示：今年一季度，主城办公楼投资、商业营业用房投资分别增长了56.3%、49.9%。第一太平戴维斯的数据同时显示，在主城商业地产投资增长的背后，外地资金的份额也在逐年增加，目前已占到了总投资额的10%左右。

　　外地资金入渝布局商业地产，这些钱都去了哪儿?近期发现，外地资金主要通过投资自用，投资加实业，开发加实业三种方式“布局”重庆商业地产市场。对此，相关房企以及市场专家均认为，五大功能区域划分，促使商业地产项目建设、投资两旺。同时，商业地产限制性政策较少，且投资回报稳定的特点，也吸引了不少投资者从其他领域转向商业地产投资。

　　现象：外地客青睐重庆地产

　　上周，国内一家知名的商务酒店管理企业，悄然在“龙湖大道”订下了3层楼，共计4000平方米左右的商业地产项目。据了解，该酒店订购楼层的总价值接近4000万元。

　　“这三层楼都将用作商务酒店的经营。这也是我们酒店在重庆布局的首个项目。”该酒店负责人透露，他们看中的就是龙湖大道所在区域的市场潜力。“新牌坊附近已经聚集了50万高端居住人群，具有突出的投资优势。同时，整个商圈内，品牌商务酒店稀缺，具有很大的市场潜力。”上述负责人表示，该区域的地理优势，以及差异化经营的市场前景是他们所看好的。

　　龙湖大道’目前尚未开盘，但是已经吸引了很多外地和区县的投资客。”龙湖重庆公司策划总监罗政表示，就在该酒店“下订”后不久，一位区县的购房者也订下了龙湖大道的两层楼(总面积为2000平方米左右)。

　　“和往年不同，外地投资者更加青睐重庆的商业项目。”第一太平戴维斯项目及开发顾问部高级助理董事罗元均谈到，上述现象并非个案。该公司研究部的统计显示，2014年一季度来渝“看楼”的外地投资客，数量增幅同比超过了两成，而商铺和写字楼则是外地投资者最青睐的业态。

　　“在政策调控之下，地产投资者逐渐将目光转移到了商业地产上来，由此重庆商业地产进入了一个高速发展的‘黄金时期’。其中外地资金也在逐年增多，目前占比为10%左右。”罗元均介绍，从2011年以来，重庆商业地产开发投资总额大幅度上涨，年涨幅达到30%~40%，其中写字楼开发投资涨幅最大，以接近一倍的速度增长。

　　方式：投资实业开发三线并进

　　外地投资客打堆进入商业地产项目，他们的投资都去了哪儿?调查结果显示，除了上述酒店以投资加实业的方式入渝之外，商业地产投资、拿地自建项目等方式，也是外地资金入渝投资的重要途径。

　　“商业地产已成为在浙渝商投资的主要领域之一。”昨日，浙江省重庆商会会长、浙江新渝投资管理有限公司董事长沈明表示，在浙渝商回乡投资累计达58亿元。其中，沈明联合浙商回渝投资建设的“中国西南城”就将于明年完工。

　　据介绍，该项目总投资30亿元，项目地址位于大足区，占地500亩，总建筑面积约56万平方米，该项目将集“家居、建材、饰品、小商品、电子数码”五大主力业态，预计将汇聚5000多个品牌商家，目标是打造渝西南地区首个一站式生活采购中心。该项目全面建成后，有望实现年销售额50亿元以上，解决就业1万人以上。

　　也有投资客瞄准了商业地产投资的升值潜力。重庆台商协会会长李文勋就是其中一员。2年前，李文勋花费1500万元左右拿下了位于渝北区中渝都会的一层楼。李文勋表示，该楼盘位于渝北区新溉路，区位优势明显，当初看中这个项目，就是为了投资。“目前，这层楼暂时作为台商协会和台商子女学校筹备处的办公地址。”李文勋表示，尽管目前想买下或者租用其中一部分铺面的企业很多，但他并不着急，准备长线持有。此外，李文勋表示，目前正在空港新城选址，拟投资15亿元建设台商综合大楼。

　　纵深

　　竞争加剧 新兴商圈错位抢客

　　“今年一季度，重庆商圈新增13.5万平方米的供应量，全市商圈优质商场总存量增至167.1万平方米。另外，重庆甲级写字楼的今年一季度新增了15万平方米的供应量，并在今年一季度创下了供应量的历史新高。”戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端表示，投资的增加也让重庆的商业地产呈现出了供需两旺的状态。

　　“投资增加，项目供应充足，而商业地产项目的竞争也在加剧。”张晓端说，一方面，观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪、新牌坊等老商圈，先后宣布“提档”、“扩容”，以提升商圈的整体形象和配套服务。与此同时，随着交通配套的完善，鸿恩寺、西永、茶园、礼嘉、龙洲湾等主城的新兴商圈也逐步成熟，并开始与区域内的老商圈形成竞争之势。

　　“主城竞争加剧，部分投资者也开始谋划到区县寻找机会。”张晓端说，今年以来，商圈开始呈现出向区县扩张的态势。

　　“重庆作为中西部集合点和发展的辐射点，承载着西部大开发政策顺利实施的重担。而大足区位于成渝中心地段，连接重庆与成都，是重庆西大门。作为成渝高速复线开通后最大的受益者，大足可实现半小时畅达主城，一小时到成都。”沈明就看中了大足的潜在优势，他认为，随着成渝高速复线的开通，商业地产落户于此，其辐射力将大大增强。另外，沈明透露，也有在浙渝商看准民营医院的“钱景”，在北部新区投资建设了一所三甲医院，项目目前已经动工。

　　建议

　　提前锁定

　　目标客户

　　开发者如何吸引投资客?第一太平戴维斯项目及开发顾问部高级助理董事罗元均认为，首先，在项目选址时，应考虑区域是否承载产业规划，交通优势是否明显。第二，项目前期定位应锁定目标客户群，考虑到产品是否能够切合市场步伐，以此打造出具有自身竞争力的产品。