今日的故事也许就是明天的历史。不管现在是最好的时代还 是最坏的时代，这个产业的命运注定有辉煌的一天，长沙商 业地产的黄金年代是过去、现在，还是未来？

长沙，自古便是商业发达、商贾云流之地。2000年以来，德国麦德 隆、马来西亚百盛、美国沃尔玛、法国家乐福、泰国易初莲花等国际商业 巨头纷纷进驻长沙，在一定程度上刺激了星城市民的购物激情，同时也激 发了一股商业地产开发热潮。特别是到2004年，长沙商业地产进入一个高 潮阶段，被业内人士誉为“商业地产年”。

从选址上来看，这些商业地产项目，要么扎堆于传统商圈的中心位 置，要么布点于交通便利、消费潜力旺盛区域。它们的进驻，正与长沙的 城市商业发展相契合，以“商圈”的形式向周边强劲辐射。 商圈或者商业中心，是指在一定区域范围内组织商品流通的枢纽地 带，各种零售商业、批发商业、金融事业和各类服务性行业大量集中，形 成城市内的商业中心。

商业是城市发展的重要标志，现代城市是由工业、 商业、居住、科教文化、娱乐、金融、行政等功能区和市政公用设施网络 结构组成的整体。城市商业承担着商业从流通领域向消费领域最终转换的 职能。这种转换职能则是由城市内部有结构的商业网点体系来体现的，而 这一商业网点体系的核心部分即是分布在城市各处的各类商业中心。经过 多年的发展，长沙市自动形成了大大小小数十个商圈。

在长沙商业地产高速发展的同时，备受业内人士关注的《长沙市城 市商业网点布局规划（2005年－2020年）》也已通过专家评审。该《规 划》确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1 个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区 级商业中心和18条主要商业街，基本形成区域布局合理、业态结构优化、 服务功能齐全的市区网点三级体系布局。

在中部崛起、长株潭一体化背景下，大长沙欲重点扶持的43个商业中 心、18条商业街犹如古时烽火台，一处着火，处处皆火；烽火连城，争霸 中原。本篇将部分政府重点打造的商业中心和长沙的一些已成规模的社区 商业中心，一起做一个现状描述和前景预测。 政府重点扶持商业中心 永不衰落的神话：五一广场商业中心 等级：市级商业中心 现状 五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消 费额数十亿元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整 个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。凭借 这成熟的商业环境与不可复制的优越位置，五一广场周边近1 平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。平和堂、春天百 货、新大新、王府井、新世界[百货、沃尔玛、好又多、黄兴南 路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、 金满地地下商城、国美电器、苏宁电器……此区域内的房地产 项目，中天广场、BOBO国际、嘉顿?新天地等，即便价格不 菲，销售仍然格外红火。

前景 对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性 首先体现在其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商 业中心全部具备。正是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸 的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具 信心，同时也预示着这一区域内的市场竞争将日趋激烈。由于 此区域完全达到了寸土寸金的地步，在高利润的驱逐下，不少 房地产企业及商家们仍对它虎视眈眈，它是长沙商圈发展史中 永不衰落的神话。香港恒隆地产将投资40亿人民币，将芙蓉 区东牌楼旧城改造区发展成大型综合商业项目。

四十年河西的潜力爆发：溁湾镇商业副中心 等级：市级商业副中心 现状 溁湾镇商业副中心位于最靠近市中心的位置，曾经是岳 麓区的核心，与星沙不同的是，它的心理距离要大大远于实际 距离。该商圈近年发展速度迅猛，2000年时，该区域仅一家 西城超市，现在溁湾镇汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超 市、新外滩商业中心，国际知名的易初莲花也即将在此落户。 在大学城庞大的消费基础下，商业中心内的江岸锦城、新楚? 麓山才苑、岳麓?现代城吸引了不少置业者的目光。正在开发 中的通程?凯盛园颇值得期待。 前景 三十年河东，四十年河西。多年前，溁湾镇便是个小商贩集中地，但并不意味着它永远都只能承担这个角色。溁湾镇作为两个长沙市级副商业中心之一，其潜力还有待挖掘，特别 是在商业地产方面，它将是四十年河西潜力的爆发之处。该区 域内除通程商场较有规模外，大多属于独立小门面经营，目前 规划混乱、档次低劣、消费能力偏低是制约其发展的主要因 素。如果把这些小门面进行统一规划整顿，相信以大学城庞大 的消费力，必定前景可嘉。