提要：一纸限购令使得商业地产获得了一个前所未有的政策利好优势，凸现在众多买家和投资者的眼前，不限购、不限贷的政策利好使得成交量上升迅速。业内专家提醒投资者，要有长远眼光再做投资商业地产的打算，希望短期内得到回报的购房者，不适合购买商业物业。

核心提示

　　一纸限购令使得商业地产获得了一个前所未有的政策利好优势，凸现在众多买家和投资者的眼前，不限购、不限贷的政策利好使得成交量上升迅速。

　　仅仅在一年前，关于商业地产何时能迎来旺市还不是楼市内的热门话题。而一年后的今天，在限购令的严厉打击下，舍弃住宅转而投资商业地产，已成为了郑州楼市中很多购房者的不二选择。

　　4月16日，郑州中原万达推出的精装SOHO开盘，不到3个小时的时间，900套被一抢而空。据统计，自限购令落地之后，郑州十几家楼盘都开始陆续打出商业牌。值得关注的是，商业地产能否就此开始替代住宅成为房地产投资的主角？限购令背景下，借势发力的商业地产到底是昙花一现还是朝阳初起？投资商业地产，如何选择产品？投资商业地产会有哪些风险存在呢？

　　□记者 李飞 文 许俊文 图

　　全国开发商追捧 产业布局渐倾斜

　　在政策变化影响市场方向的时候，很多开发商开始思考多样化布局，商业地产项目的政策与市场利好，让他们看到了其中潜藏着的巨大能量。

　　“在4天的时间里，我跑了7个城市，赶场式地参加许多大会，大家都在玩什么？都在玩商业地产。”宝龙集团执行董事、宝龙商业集团总经理刘晓兰感慨地说，“好像现在商业地产很繁荣。”越来越多的企业看到商业地产的机遇，开始涌入。上市房企中的老牌代表“招保万金”都在进军商业地产领域。

　　万科计划未来3年内建成220万套的住宅商业配套。目前万科已经通过直接拿地、项目收购等途径，在北京、东莞、武汉等城市投入大约260亿元开发商业地产项目。

　　保利地产公布的公司计划也显示，未来3年内将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。

　　金地集团已经成立商业地产公司，目前在北京、西安、深圳等地拥有多个商业地产项目。

　　其实早在去年“新国十条”出台之初，大牌房企就开始预估非限购政策或将覆盖全国，而开始有意识地将发展方向转投商业地产。去年龙湖地产宣布组建商业地产部，并规划到2014年，龙湖在国内运营的商业项目将超过30个；接着，万达宣布斥资300亿元扩大商业地产开发力度，万达广场的建造也将全面铺开，目标直指17座；中粮集团也表示，未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上；保利更是打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%。

　　郑州多个项目竞推商业

　　自郑州细则落地特别是限购令出台后，不少购房者就发现一个现象，那就是多个楼盘的商业物业仿佛就在一夜之间苏醒了。

　　据不完全统计，最近已经和即将推出的商业地产项目，包括郑州中原万达广场精装SOHO、升龙联合广场、升龙·金中环、绿地之窗、国家动漫产业发展基地河南基地、西元国际广场、新悦城、行署国际广场、天明国际广场、奥兰时代广场、锦艺城、郑州新天地三期等，业态广泛，既有纯商业项目，也有等商务综合体，还有介于住宅和商务办公之间的SOHO。

　　除了上述已推出或已展示的商业物业项目，还有不少正在做准备的楼盘，郑州商业项目在布局上呈现遍地开花的局面。随着房地产开发的节节升温，底商成为多数开发商的选择，作为社区生活的配套，底商的价值日益被多数开发商认识。而郑州城中村和老工业基地改造的强力推进，也造就了一批新的区域商业中心。在地段较好、规模较大的城中村或老工业基地，一批大型城市综合体拔地而起，而城市综合体商业，也逐渐成为当今商业地产发展的主流。

　　据不完全统计，自限购令出台后一个半月时间里，郑州楼市已有多家楼盘或是已经推出或者准备推出商业物业，商业地产推盘潮由此可见一斑。

　　商业项目销售 成绩超住宅

　　当商业地产在郑州楼市中出现供应骤升之后，受限购令挤压的市场需求，也同时开始爆发，从而形成了商业市场上供需双旺的局面。

　　今年一季度，郑州市区非住宅销售28.93万平方米，虽然同比下滑11.8%，但在新建商品房销售的比重达到19.9%，同比提高7.8个百分点。同时，开发商对非住宅开发的热情也高于商品住宅，今年一季度非住宅投放面积为40.17万平方米，同比增长18.9%；在新建商品房投放的比重达到24.4%。

　　“国八条出台对住宅的约束很多，但是没有涉及商业地产。所以应该说商业地产的春天来了。”但是，对于商业地产是否能短期内就取代住宅，成为郑州楼市的主要投资品，业内人士还是表现出了相对的谨慎。“从今年开始，一部分资金会转向商业地产。但就整个十二五期间来说，投资还是住宅市场的天下，投资住宅的需求量还是比较大的。”事实上，在近期一项关于限购影响的调查中，结果也显示：希望等待限购取消出手住宅的购房者人数，是选择投资商业地产人数的两倍左右。之所以出现这种情况，业内专家认为，投资门槛高、风险大、对专业要求强是主要原因。

　　“商业地产对专业能力的要求，对资金的门槛，对开发商后期运营能力的要求都是非常高的，在这种情况下，投资商业地产要保持一种谨慎的心态，尽量选择一些风险比较小的项目。”有业内人士建议。

　　【置业提醒】

　　商业地产虽热销

　　购买也须多考虑

　　●要放长线

　　有业内人士在分析万达商业地产热销时指出，开发商的运营能力、地段是最重要的因素。

　　业内专家提醒投资者，要有长远眼光再做投资商业地产的打算，希望短期内得到回报的购房者，不适合购买商业物业。

　　在投资区域方面，位于市中心、商业街的大型都市型购物中心如万达广场，是一类增长较快的商业地产；其次是郊区，也是商业地产的一个增长点。另外，他指出，未来商业街、有一定规模的社区旁和需要协调发展的一些区域。

　　●做好定位

　　限购令给商业地产带来了新的契机，但业内人士却提醒，商业地产是专业性较强和门槛较高的投资行业，风险较大，市民应充分考虑投资收益问题，避免轻率投资。

　　聿田·国贸中心副总经理肖少华建议，市民购买之前不妨先算笔账。据了解，目前郑州多家社区底层商铺报价都在2万元/平方米以上。记者初步计算，以25平方米的微小型商铺为例，至少需要50万元的现金，按照10年贷款期限，25万元贷款以1.1倍利率计算，每个月的月供将近3000元。由于商铺转让时通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者都不会转让；而按照商铺的投资回报率计算，这类小商铺的月租金至少要5000元以上才能勉强盈利。

　　此外，一旦商铺不能租赁出去，投资者还要负担物业管理费和水电费。因此专家再三强调，资金实力不强的投资者在购买商铺时，除了要考虑商铺价格，同时更应该考虑今后的运营。

　　●商住楼存在缺陷 购买需谨慎

   　据了解，商住楼一般是40~50年产权，水电气多为商业价格，无论是自住还是出租，这类公寓的后期使用成本加到总房价后成本远没有想象中的低。也有少数开发商口头承诺引入民用水电，但拒绝写入合同里。