提要：受新政影响，一线城市住宅交易量大减，同时，银行收紧了对购买多套住宅的贷款政策，第三套房按揭利率甚至达到正常利率的１５０％。投资者最好不要投资那些承诺回报过高、过于完美的商铺，天上不会掉馅饼，过于完美的商业计划基本都有潜在的高风险。

　　受新政影响，一线城市住宅交易量大减，同时，银行收紧了对购买多套住宅的贷款政策，第三套房按揭利率甚至达到正常利率的１５０％。因此，许多职业投资者开始关注商铺投资。

　　但投资商铺一来资金门槛高，二来投资回收年限较长，三来“好铺”难求，甚至由于市场监管不完善的原因，个别项目还会给投资者造成“血本无归”的损失。像香港在１９９８年金融风暴时，某“割散”出售的商业裙楼小铺，原购价两三百万港元，持有至今原业主只能以十几万元出售，再算上财务成本，这笔买卖可谓颗粒无收。

　　那么，如何选到商铺中的“潜力股”，回避投资风险呢？笔者分析，关键要摸准项目运营商的实力和背景，土地使用年限和性质，以及是否做到了精准定位和专业经营。只要做足投资商铺前的准备功课，不但每年回收可观的租金收益，物业本身也会随地段的成熟和业务经营额增长而大幅增值，这才是既保值又增值的最佳投资选择。

　　详细分析如下：

　　一是看位置，选择商铺比买住宅更加看重地段价值。最优选择是城市开发最成熟，有优良商业氛围基础积淀的区域。如果属于新发展区域，就要看是否属于新城区未来商业规划的核心地带，或是未来人流量最集中的步行街，两侧商铺价值最高。此外，开发商是否有多年专业开发商物业经验，以及土地使用权年限等，也应作为分析其定价是否合理或高估的重要因素。

　　二是看物业素质，即硬件条件。临街商铺层高起码要在４．５米以上，有上下水预留，进深与面宽比值不应超过２，否则会限制经营类型，影响经营收益。裙楼商业还应注意停车位置是否充足。因此，大宗的商业投资需聘请专业的物业评估公司进行实地考察和估价。

　　三是看经营方式。商铺要做到保值增值，经营一方的“口碑”、“管理”、“渠道”非常关键。商业项目需要开发商进行精准定位，没有多年的实战经验是不可能定位准确的。同时，无论是招商，还是后续对商户的服务，其经营管理能力非常重要。最后是有较高的品牌号召力，像“义乌小商品城”、“白马服装市场”等一经开业，各路买家自然闻风而来，这都是出于对其服务和管理的信任。

　　从风险上看，投资时，投资者不能被开发商的高比例“返租”概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。选择好商铺投资的地段和项目后，一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。例如，如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价，就是可以考虑投资的商铺（要考虑两到三年的空置率）。投资者最好不要投资那些承诺回报过高、过于完美的商铺，天上不会掉馅饼，过于完美的商业计划基本都有潜在的高风险。

　　从投资商业产品的类型上看，商业产品细分主要分为社区商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发(物流)市场商铺，前两种可称为独立产权街铺，后两种可称为分割式产权商铺。一般而言，独立产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型示意为：社区商铺－商业街－批发市场－购物中心商铺(以上仅代表一般情况，不排除有特例情况)。