香港地产壳股陷暴跌迷雾 万达商业地产等遭“腰斩”

　　何去何从

　　事实上，在过去的两年中，在融资受限的情况下，包括“招保万金”等在内的大型房企蜂拥而至香港，抢购壳资源，试图打开海外融资通道。

　　而这一过程大致经历了三个阶段。

　　第一波始于2012年，以招保万金为代表。2012年5月，招商地产、万科先后公布收购香港上市公司控股权的公告。当年7月，金地集团公告以总对价约16.54亿港元购买星狮地产56.05%的股份。

　　而2013年，以未上市的绿地集团和万达为代表的内地房企掀起了第二波购买潮。2013年4月，万达以6.74亿港元总价买下香港恒力地产65%的股权，而后名为“万达商业地产”。5月，绿地以约30亿港元的代价认购盛高增发的普通股及无投票权可换股优先股，后更名为绿地香港。中粮集团、朗诗地产等随后跟进。

　　2014年，这一势头没有停止。2月18日，绿景地产控股有限公司收购了新泽控股。4月10日，浙江海亮地产集团把香港上市的科浪国际控股收编。

　　招商证券(香港)研究部副总裁、香港及海外地产行业首席分析师段斐钦在接受经济观察报采访时表示，之所以会出现内地房企香港买壳潮，是因为部分A股地产企业由于在宏观调控地产企业不能再融资的背景下，迫切需要通过港股资本市场建立新的融资平台，而通过“壳”资源往往是最易实现的路径。

　　在段斐钦看来，房地产行业仍处于宏观调控的背景下，部分地产企业的经营能力与资产价值严重不匹配，但资产价值实现依托既有的内部能力已难以实现，从而寻求外部因素的介入。

　　要打通香港融资平台，相较于港股IPO的“持久战”，买壳上市也就成了不错的选择。

　　不过，从现在来看，这一买壳风有渐渐平息之势。毕竟，在万达和绿地之后，内地大型房企大多已完成在香港的买壳，后面小房企的跟风对市场已无太大影响。

　　一壳平台公司高管在接受经济观察报采访时表示，单纯的壳平台没有规模，就没有融资能力，也谈不上造血功能，再好的壳也将失去意义。

　　至于买了壳之后又将如何，现在暂时难以判断。毕竟，受制于香港方面的规定，绝大多数房企难以在买壳后24个月内，向壳公司大规模注入资产以实现再融资。

　　从目前来看，可以借鉴的案例是招商局置地。

　　为尽快打通海外融资渠道，招商地产2013年4月份启动了对招商局置地的重组，注入位于广州、南京、佛山、重庆4城市的8个地产项目，总建筑面积达538万平方米，价值61.7亿港元。

　　在重组完成仅一个多月，2013年12月12日，招商地产公告称，其控股子公司招商局置地发行的5亿美元信用增强债券，已获得香港联合交易所批准上市及买卖。据悉，该美元债券的期限为 5年，票面利率为4.021%，远低于目前国内银行10%左右的贷款利率。“通过重组，公司成为港股上市的红筹房地产公司，真正具备了海外融资的能力。”招商局置地财务总监余志良对外表示，重组配套融资是其海外融资的第一步;而资产注入后，公司股东权益得到提高，负债率下降，又给发行债券腾出了空间，是为第二步融资。

　　即便如此，并不是所有房企都能采取类似招商地产的注资举动。由于自身条件限制，2012年在香港借壳的万科和金地并未采取类似的举动。

　　根据2006年商务部、证监会、外管局等六部门联合发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》(“10号文”)，如果要把境内资产注入到境外上市公司必须满足一些条件。

　　而招商地产此次注入东力的资产在选择标准上是按照“在境外运营满三年的资产”，遵循了1997年的“红筹指引”。资料显示，1997年6月20日，国务院公布《关于进一步加强在境外发行股票和上市管理的通知》(简称“九七红筹指引”)，规定境内资产出境后满三年方可上市，而对于设立时即在境外的资产并没有特别要求。