商业地产：下个金矿在商圈细分

从长远投资来讲，长沙商业地产的潜力还很巨大，包括一些新的社区商铺，关键在于发现。
　　
　　——长沙·广州服饰城总经理朱文军
　　
　　上海、北京都有上百个地铁口，大部分地方没有什么商业气氛，就是一个通行的站口而已，所以不要太多迷信地铁效应。
　　
　　投资商铺一定不能看短期利益。不能光看租金，很多商业地产空在那里实现了增值，这也是赚钱。
　　
　　——岳麓现代城营销总监陶继锻
　　
　　靠近交通枢纽的商铺，本身回报相对更有保证。投资专业市场，建议找一些有实力的开发商，相对收益有保证一些。
　　
　　——搜门面网CEO邵宣
　　
　　过于看重短期利益不是好事情
　　
　　潇湘晨报：前几天几个业内朋友聊天，大家都在谈，长沙地产业这几年发展迅速，而商业地产似乎没什么进步，十年前是去平和堂，今天还是这样。包括做商业地产的人，整体上很低调。
　　
　　陶继锻：我个人觉得，长沙商业地产这十多年甚至是有些倒退。最火是在2004年。那时候的商业地产可谓百花齐放，电脑城、步行街、各类大市场等。和沿海相比，长沙本身商贸业还不算发达，本土投资者对于商业地产投资信心是偏弱。前些年，商业地产领域有一些失败的案例，对投资者信心影响很大。但从资本上来讲更容易让他们记住的往往是失败案例，尽管有些项目的失败更多是因为市政规划原因。
　　
　　另外，本地投资者往往太在乎短期投入产出，比方说，他们重租金收益，而有意无意地忽视资产增值。事实上，后者才是回报更大的地方。比方说，五一商圈附近有一个当年失败的商业地产项目。其实那些投资人还是很赚的，当年1万多元/平方米的商铺，现在涨到了什么价？在国外，一般商铺年租金回报率达到3%—5%就了不得了，但是在长沙，如果你告诉投资人回报率是3%—5%，那他们都不会理你。
　　
　　朱文军：长沙商业地产，给我感觉是氛围还是比较弱。我们接触那些投资者就是租户，他们的投资理念跟广州比要相差十年。当然换个角度来说，这也正是我们的机会。长沙商业地产发展空间比较大。投资人对于回报的判断，的确存在追求短期利益问题。还有，我感觉这边的投资者和广东相比，资源和承受能力也还有点问题。有很多商场，它卖得很火爆，租得很火爆，但并不代表后期运营也会很火爆。其实，短视不仅是投资者，一些房地产老板也在看短期的东西，忽视运营给物业带来的增值价值。事实上，运营很重要，通过好的运营甚至可以把你的投资增值到几倍、十几倍。很多人没有看到，也缺乏这个。
　　
　　地铁仅是“添花”而非“送炭”
　　
　　潇湘晨报：长沙地铁要起来了，感觉是处于商业地产细分爆发式发展的前夜。陶总觉得呢？
　　
　　陶继锻：现在地铁概念炒得很多，但是说实话我觉得地铁作用并没那么夸张。比方说火车站，现在火车站的商业价值削弱很多，因为现在车太快，停留时间就短，有效人流不够。武广就是一个快车，我们要看到，人在那边停留时间也不会大。对于市中心地铁站来说，能增加商业人流和购物的便捷性，是锦上添花，但是很偏远的地铁口，我看对商业地产来说不会是雪中送炭。很多地铁站，来往的人也就是过客。
　　
　　朱文军：我们这里这么大的商场，有沃尔玛，但是离地铁口很远，而且也没有直接的公交车站连接起来。如何让市中心的人出来买东西？地铁这样的交通系统一定要与商圈发展高度配套，希望政府规划更到位一些。地铁更大的意义在于住宅拉动，对于上下班人来说，出行方便太多了。
　　
　　潇湘晨报：但是现在长沙人投资商铺都看地铁，还有武广高铁？
　　
　　陶继锻：我坚持我的观点。上海、北京都有上百个地铁口，大部分地方没有什么商业气氛，就是一个通行的站口而已，所以不能迷信。
　　
　　朱文军：武广高铁的商业价值要细分。要做连接武汉和广州的商业周转物流中心，比方说服装、皮具等批发，同时要推进沿海相关产业向这一区域的转移，要契合这个大趋势。它不太可能是小区域的最核心商圈。做大路货，那就死定了。
　　
　　邵宣：地铁对于长沙的商业地产效应很明显。年初我们做了一个调查，香樟路直通武广长沙站，沿街一些商铺租金最高上调了40%，转让费基本上翻一番。我们要用发展眼光来看，地铁和高铁的客流，对于商业还是很有作用的。
　　
　　潇湘晨报：那长沙商业地产的机会在哪里？
　　
　　朱文军：广州的商业已经细分成服装、鞋帽、化妆品等不同的专业市场，消费人群也随之就分离，整个城市的商业不断裂变。这种变化和现代人的快捷生活节奏相吻合。长沙商业市场的细分还不够明显。这就是机会。
　　
　　邵宣：商业地产是个过程。在住宅发展到一定程度的时候，商业地产是水到渠成的事情。长沙不缺投资客，只是现在投资客胆小了。赚钱是一种示范效应。
　　
　　潇湘晨报：长沙给人的感觉，是市中心卖得好，但是朱总和陶总两位的项目一个在东边，一个在西边，和市中心的项目比，是不是觉得做起来感觉困难一些？
　　
　　陶继锻：每个城市都有一个核心商圈。长沙可以下这么一个结论，尽管城市版图扩大、商圈发展会泛化，但任何一个地方再发展也不可能取代五一商圈。因为一江两岸的原因，河西未来将是个大的“城中城”的概念。河西的商圈将逐步完善成独立体系。在这个意义上，河西的潜力还很大。我觉得大河西商业建设，还是应该以溁湾镇为中心，形成扩散效应，而不能一开始就是到处开花，太散。
　　
　　朱文军：商圈开始细分就是我们的机会。比方说，在我们那边，可能逐步形成一个服饰产业市场群，慢慢带动出一个专业商圈。当然，这需要政府的规划支持力度。政府要意识到，商业项目带动作用的重要性。有了商业，居住、餐饮、购物等消费都起来了，当然给政府贡献的税收就多了。广州的天河就是这么起来的。
　　
　　陶继锻：我认为这叫共生的概念。一个龙头商业带动产业链条非常长。我也觉得，一个商圈的成长和壮大，政府有很大的责任在里面，很重要。
　　
　　专业市场要多看后期运营力度
　　
　　潇湘晨报：能否给投资人一些建议。投资武广新城好，还是投资河西好？
　　
　　邵宣：目前肯定想投资商铺的人有不少。当然，建议大家仍然是要看地段，首选街铺。现在长沙地铁口商铺、武广新城商铺非常受欢迎。总体来说，靠近交通枢纽的商铺，本身回报还是相对更有保证一些。投资专业市场，我的建议是找一些有实力的开发商。实力开发商和专业运营商做的专业市场，相对收益有保证一些。我们感觉，有一些商业地产运营商只顾前期把钱收到口袋里面，对后期运营投入不够。
　　
　　陶继锻：把钱收回来就不管你的死活了。这也是大家对专业市场商铺投资很谨慎的原因。我们有自己的运营规划，团队是自己组建的。这就是说，后期运营成功要的资金，开发商都会负责到底。因此稳定性要强一点。当然，请些什么人来做很重要，一定要是专业人才。
　　
　　朱文军：很多市场运营商因为缺少商业人才走很多弯路。商业地产不仅是招商、招租完成就了事了，后期运营成功很重要，要有长期做战准备。
　　
　　陶继锻：投资商铺一定不能看短期利益。不能光看租金，很多商业地产空在那里实现了增值，这也是赚钱。长沙消费者更在乎现实的利益。越是成熟地段，价格越高，也会买。但是，成熟商圈好码头基本上都没了，即使有价格也高得吓人，一些潜力码头来说，投入产出比更高。
　　
　　朱文军：要看眼光。老到一起争这个蛋糕就不可以。从长远投资来讲，长沙的潜力还很巨大，包括一些新的社区商铺，关键在于发现。
　　
　　注：本文嘉宾说法不代表本报观点。
　　
　　
　　[来源：潇湘晨报]
　　[作者：邵中兵]
　　[编辑：大威]